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Se a ideia de doar seu imóvel está em pauta, há alguns pontos importantes que merecem sua atenção. Embora pareça um processo simples, doar um imóvel envolve questões cruciais que o doador deve compreender bem, para evitar o risco de anulação da doação ou a não realização da finalidade desejada.
Restrições à Doação
Existem situações em que a lei veta a doação, como no caso da doação entre cônjuges, dependendo do regime de bens adotado, doação acima do limite legal ou considerada inoficiosa, e doação universal. Os tribunais entendem que a doação entre cônjuges no regime de separação legal ou obrigatória não é viável, mesmo sem vedação explícita.
Doação entre Cônjuges Com o Regime de Comunhão Total de Bens
Nesse regime, todos os bens adquiridos antes ou durante o casamento pertencem ao casal, meio a meio. Isso implica na impossibilidade de doação entre cônjuges, já que todos os bens são compartilhados, com exceção dos bens recebidos por herança e doação com cláusula de incomunicabilidade.
O regime de comunhão total de bens foi a regra legal até dezembro de 1977 e, após essa data, somente é adotado mediante pacto antenupcial.
Regime de Comunhão Parcial de Bens
Nesse regime, os bens adquiridos durante o casamento pertencem a ambos os cônjuges, enquanto os obtidos antes ou por doação/herança são individuais. Doar bens pertencentes ao patrimônio individual é permitido neste caso.
É o regime padrão para casamentos sem pacto antenupcial.
Regime de Separação Total de Bens Obrigatória
Apesar de não haver proibição legal, tribunais entendem que a doação entre cônjuges nesse regime não é possível. Segundo as regras desse regime, cada cônjuge é dono exclusivo dos bens adquiridos, não havendo patrimônio comum do casal. Esse regime pode ser convencional (mediante pacto) ou obrigatório, estipulado pela lei em casos específicos.
Doação acima do limite legal ou inoficiosa
Uma doação inoficiosa ultrapassa metade do patrimônio do doador no momento da concessão, conforme o artigo 549 do Código Civil. Doar mais do que o permitido pode anular a doação no futuro, sendo crucial registrar na escritura o valor doado para evitar complicações futuras devido a mudanças no patrimônio.
Doação de todos os bens sem reserva de parte
É nula a doação de todos os bens sem reserva de parte ou renda suficiente para a subsistência do doador, segundo o artigo 548 do Código Civil. Caso o doador deseje doar todos os seus bens, é necessário reservar parte deles ou mencionar rendimentos para sua subsistência, evitando possíveis anulações da doação.
Cláusulas na doação incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade
É comum incluir três cláusulas: incomunicabilidade, impenhorabilidade e inalienabilidade. Elas garantem diferentes proteções, como impedir que o bem doado se misture ao patrimônio do cônjuge receptor, evitando penhora por dívidas e prevenindo a venda do bem, respectivamente.
Usufruto
Se o doador quiser manter o direito de moradia ou aluguel do imóvel doado, pode realizar uma doação com reserva de usufruto, mantendo o direito de uso.
Reversão Uma cláusula de reversão assegura que, se o receptor da doação falecer antes do doador, o imóvel retorne ao patrimônio do doador. Isso evita que o bem doado seja herdado pelos cônjuges dos donatários.
Custos da Doação
Doar um imóvel envolve taxas cartorárias e tributos significativos. É vital compreender e planejar os custos envolvidos, incluindo taxas cartorárias, registro no Cartório de Registro de Imóveis e o Imposto de Transmissão por Doação. Este último pode variar dependendo do estado e do valor do imóvel, podendo alcançar até 8% do valor do imóvel. Para o registro da doação, é imprescindível comprovar o pagamento do imposto.
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