Seu financiamento imobiliário está atrasado? Entenda seus direitos e evite a perda do seu imóvel

Uma das modalidades de garantia mais utilizadas no momento da liberação do crédito imobiliário é a alienação fiduciária que se configura como instrumento jurídico amplamente utilizado no financiamento imobiliário, conferindo ao credor (instituição financeira) a propriedade fiduciária do imóvel adquirido pelo devedor (comprador) em garantia do pagamento da dívida. Em caso de inadimplência, o credor detém o direito de retomar o bem por meio de procedimento extrajudicial, conforme previsto na Lei nº 9.514/1997.

O devedor, ao assinar o contrato de financiamento, ciente dos riscos inerentes à inadimplência, consente com a consolidação da dívida em caso de atraso superior a três parcelas. Essa consolidação implica na soma do saldo devedor com encargos moratórios, juros e multas, compondo o montante total a ser quitado pelo devedor.

Após a consolidação, o credor notifica extrajudicialmente o devedor, concedendo-lhe o prazo de quinze dias para regularizar a pendência. Caso o débito permaneça inadimplido, o credor, munido da certidão de consolidação, solicita ao Cartório de Registro de Imóveis a averbação da alienação fiduciária, formalizando a sua posição de proprietário fiduciário do bem.

O imóvel é então submetido a leilão extrajudicial, realizado em duas etapas:

1ª Praça: O imóvel é colocado à venda por valor não inferior ao valor da dívida consolidada constante no contrato. Na ausência de lances, o leilão é adiado para a 2ª praça.

2ª Praça: Nesta etapa, aceita-se o maior lance oferecido, mesmo que inferior ao valor da dívida. Caso não haja lances, o credor adjudica o imóvel, ou seja, torna-se o seu proprietário definitivo, e a dívida é considerada quitada.

Consequências para o Devedor

A venda do imóvel em leilão, via de regra, gera prejuízo ao devedor, pois o valor de alienação tende a ser inferior ao valor de mercado. O devedor poderá receber o eventual saldo remanescente da venda, caso existente, após a quitação da dívida.

Ressalta-se que a adjudicação do imóvel pelo credor, em decorrência da ausência de lances na 2ª praça, extingue a dívida originária, não subsistindo qualquer saldo devedor para o devedor.

O procedimento extrajudicial de retomada do imóvel em caso de inadimplência em contrato com alienação fiduciária imobiliária configura medida célere e eficaz para o credor assegurar o recebimento do crédito. No entanto, para o devedor, tal situação implica na perda do bem imóvel e, em muitos casos, em prejuízo financeiro significativo.

Em face da gravidade das consequências da inadimplência, é fundamental que o devedor tome medidas preventivas, buscando regularizar o seu débito o mais breve possível. A negociação de acordos de pagamento com o credor ou a busca por alternativas de venda do imóvel podem minimizar os impactos negativos da inadimplência.